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Australiens : Achat d’une propriété en Israël

Conférence traduite en français pour des Candidats à la Alya Australiens intéressés par l’achat d’une propriété en Israël :

Bonjour tout le monde,

Je m’appelle Raphael Perez. Mon bureau est en partenariat avec Kaduri Law Offices en Australie. 

Ce soir, je vous parlerai brièvement de l’histoire et la manière dont on acquiert la propriété en Israël, bien qu’il existe différents types de propriétés concernant l’achat et la vente.

Enfin, nous parlerons des règles fiscales en Israël pour les nouveaux immigrants.

Histoire :

En Israël, 93 % des terres appartiennent au gouvernement. 7%  sont des propriétés privées. Jusqu’à récemment en vertu de la loi : toutes les terres ne pouvaient être vendues, elles ne pouvaient être que louées.

Quand plusieurs personnes achètent une maison en Israël. Ils ne l’obtiennent qu’après une longue location qui se renouvèle automatiquement.

En effet, une partie de la loi limite l’accession à la propriété en Israël. Seuls les citoyens israéliens et ceux qui sont concernés par l’alya ont le droit de devenir propriétaire. Cela signifie que si vous voulez faire votre alya, vous pouvez  acheter en Israël.

Aujourd’hui, les terres en Israël sont gérées par le bureau de gestion des terrains en Israël. Progressivement de plus en plus de terres ont été vendues pour développer les constructions de maisons. L’accession à la propriété privée est devenue possible.

Egalement, en Israël, nous avons hérité de différentes lois.  Nous avons : la loi ottomane, la loi musulmane, la loi anglaise et des nouvelles lois qui ont un impact sur la propriété et sur l’héritage. Cela est par conséquent très compliqué.

Le paradoxe des prix :

Parfois, on plaisante à propos des raisons pour lesquelles le seul pays du Moyen-Orient qui n’a pas de pétrole possède des maisons aussi chères. La vérité est, qu’aujourd’hui, nous avons du pétrole et du gaz, ainsi les maisons vont devenir plus coûteuses. Il y a plusieurs raisons qui expliquent pourquoi les maisons en Israël sont aussi chères mais aussi  pourquoi cela va changer.

Il y a 15 millions de juifs, la plupart d’entre eux veulent déménager en Israël. Cela signifie qu’il y aura toujours une importante demande, permettant le maintien d’un prix élevé.

Aujourd’hui, il y a 100 000 maisons en construction à travers tout Israël mais cela n’est pas encore assez.

Le pays est jeune et il y a de nombreuses familles qui, grâce à D ieu, veulent vivre en Israël. Donc sachant que le gouvernement est propriétaire à 93% des terres, il n’est pas facile de construire ni de constituer suffisamment de stocks, le prix des maisons va rester élevé.

La bonne nouvelle est qu’il y existe beaucoup de nouveaux projets.

Que pouvez-vous acheter ?

Avant d’acheter une maison, vous devez établir vos objectifs. En Israël il y a une forte demande en vue d’acquérir une propriété à usage locatif. En effet, le nombre de personnes qui souhaiteraient louer augmente fortement. Afin d’y remédier, le gouvernement essaye d’encourager l’achat en vue de la location. Cela signifie que de nombreuses mesures incitatives sont mises en place.


Cartographie des nouveaux Projets en cours

La plupart de ces mesures incitatives sont :

  • La propriété à usage locatif a de nombreux avantages fiscaux
  • Une exonération fiscale pour les 5000 premiers shekels des loyers mensuels
  • Un taux de 10% des prestations locatives
  • Une croissance massive des appartements à louer en Israël
  • L’amortissement  comme avantage fiscal
  • Le ministre de l’économie a décidé d’encourager l’achat de biens en vue de la location et met en place des modalités d’offres incitatives. Une bonne planification fiscale est donc essentielle.

Si vous avez l’intention de faire votre alya dans les prochaines années, ce serait pour vous une excellente opportunité.

Cela signifie que vous pouvez gagner beaucoup d’argent en étant propriétaire  avant même d’avoir déménager en Israël.

J’encourage personnellement toutes personnes désirant acheter en Israël à louer leur appartement avant d’emménager  et de ne pas attendre de faire leur alya pour acheter sur place. Chaque année les choses deviennent plus chères.


Graphique- Progression du nombre de foyers face à ceux vivant en location (en bleu)

La propriété commerciale :

Il existe une autre option telle que la propriété commerciale.Il y a une forte demande pour l’acquisition de la propriété commerciale en Israël. Cependant, en ce moment il y a une demande insatisfaite concernant le mètre carré des locaux de bureaux. Il y a beaucoup de projets en cours de construction.  C’est une bonne opportunité pour des investisseurs avisés. D’autre part, les investisseurs avisés peuvent aussi investir dans les terres agricoles.

Toutefois, cela peut changer et il est possible de construire un nombre important d’appartements. Cependant, cela constitue un grand investissement.   

L’achat d’une maison :

Si vous avez l’intention d’acquérir une propriété résidentielle, faites-le. Pour beaucoup de personne, cela signifie qu’ils devront  emprunter de l’argent. Il y a différentes règles pour les résidents israéliens et les non-résidents.

Les résidents israéliens pourront emprunter  au maximum 75% de la valeur de la propriété. Cependant, les non-résidents  peuvent emprunter seulement 50%. C’est une règle créée par la banque d’Israël et celle-ci est très stricte.

Si vous avez l’intention d’acheter vous devez garder en esprit cela.

En Israël, vous pouvez emprunter en shekels mais aussi en dollars Américains.

Si vous avez l’intention d’acheter en Israël, vous devez réfléchir attentivement  à l’endroit où vous voudriez vivre.

C’est une bonne idée de vérifier le coût de la Arnona de l’immeuble dans lequel vous voulez acheter. La arnona est une taxe qu’on paie à la ville tous les ans. Il serait aussi intéressant de faire connaissance avec vos futurs voisins.

Beaucoup de Francophones veulent vivre à Katamon. Vous devriez être très prudents, puisque de nombreuses maisons à Katamon appartiennent actuellement à l’église grecque. Cela signifie que les contrats de bail emphytéotique n’ont pas été renouvelés, et cela a donc un fort impact sur les prix.

Comment acheter une maison ?

Le vendeur établit un contrat de vente. Par la suite votre avocat vérifie les clauses du contrat afin d’être sûr qu’il est acceptable. Ils ont aussi besoin de vérifier l’identité du titulaire de la propriété car cela peut constituer un gros risque.

Le contrat de vente doit stipuler le paiement des impôts auprès des autorités fiscales. Après le paiement des impôts et la réception de l’autorisation fiscale, la transaction doit être enregistrée au bureau d’enregistrement des titres fonciers.

Le compromis de vente n’est pas courant en Israël. Généralement les parties contractantes procèdent immédiatement à la signature d’un contrat ayant force obligatoire. Le contrat sera sujet à des pénalités pour inexécution. Cependant un paiement initial doit être versé en exécution du contrat. Les paiements initiaux peuvent être compris entre 10 à 50%.

Pour protéger l’acheteur en Israël, une mise en garde doit être faite au bureau d’enregistrement ( tabu )  pour prévenir le vendeur de la revente de la propriété. C’est seulement au paiement complet de la propriété que le changement de titre pourra être authentifié.

L’acheteur doit payer la taxe d’acquisition et le vendeur paie l’impôt sur la plue value.

A combien s’élève la taxe que vous devriez payer ?

Le montant des impôts que vous devriez payer  dépend de votre statut civil et de la valeur de votre maison.

Vous trouverez dans notre autre article sur les taxes un tableau relatif au taux d’imposition. Ces taux sont applicables lorsqu’un citoyen israélien acquiert sa première propriété.

Mais si vous n’êtes pas citoyen israélien, vous allez payer plus d’impôts.

Comment pouvez-vous éviter cela ? En faisant votre alya !!

Même si vous faites votre alya dans l’année de l’achat de votre appartement, vous pourrez obtenir le remboursement de ces différents impôts. Donc faire l’alya, vous permettra d’économiser de l’argent !!

Même si vous décidez d’acheter une nouvelle maison et par la suite vous souhaiteriez  la vendre un an après, vous ferez comme même des économies. Vous devez donc planifier cela de manière minutieuse, et cela pourrait être différent selon les personnes.

S’il vous plait, souvenez-vous que vous pouvez acheter avant de faire votre alya et obtenir le remboursement des impôts.

N’oubliez pas que lorsque les immigrants achètent, ils supportent des taxes spéciales et particulières avec allégement significatif.

Vous pouvez acheter dans les sept ans de  votre alya ou un an avant votre alya.

Comment construire en Israël ?

Il est possible de faire construire en Israël. Le meilleur moyen est de faire partie d’un groupement d’achat. Cela signifie qu’un groupe achète ensemble un terrain et paie le constructeur. Par ce moyen, les prix sont plus attractifs et vous pouvez économiser des impôts.  


L’avantage est que vous pourrez obtenir exactement ce que vous souhaitez. Vous pouvez faire construire selon vos critères et avoir un appartement ou une maison de haute qualité.

Mais pas tout le monde voudraient prendre de tels risques.

Nous gérons beaucoup de ces projets et généralement les acheteurs sont heureux. Cependant, si vous voulez acheter et y vivre immédiatement, cela sera compliqué. Construire en Israël peut prendre énormément de temps.

Combien toutes ces choses vont-elles coûter ?

C’est important de savoir que vous pouvez acheter une maison sans l’intermédiaire d’un courtier, vous permettant d’économiser de l’argent. Ainsi, les groupements d’achats présentent de nombreux avantages.

Les prêts bancaires sont payés par un prêt hypothécaire.

Vous payerez aussi les commissions pour changer de titre, mais cela n’est pas très cher.

Les honoraires d’avocats sont plus chers en Israël, à cause des différents titres.  C’est un travail important que de transférer une maison mais nous en faisons des centaines par an.  


Bureaux en Constructions – Demande actuelle environ 1 miliion de m2

Conclusion :

Je voudrai terminer en vous donnant quelques conseils relatifs à l’achat en Israël.

Premièrement, avant d’acheter une maison passez un shabbat dans le quartier. Regardez si vous appréciez la synagogue. Cela vous aidera à connaitre vos nouveaux voisins.

Deuxièmement, les israéliens vont essayer et vous pousser à signer des choses même si vous ne le souhaiter pas. Ne les écoutez pas ! Assurez-vous d’être content avant de signer quoi que ce soit.

En troisième lieu, être propriétaire en Israël n’est pas simple mais cela peut être un investissement sûr et une voie importante vers l’alya. C’est préférable d’acheter un an avant l’alya et ainsi toutes les choses seront résolues pour être enfin détendus.

Il est donc préférable d’acheter avant l’alya afin de louer votre propriété, cela vous permettra de gagner de l’argent.

En quatrième lieu, il y a énormément de règles fiscales qui changent selon le statut de la personne. Vous devriez vérifier de manière étroite avant d’acheter. Il est recommandé de vérifier deux fois avant de signer car il est difficile de changer d’avis par la suite.

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