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Le Bilan Zéro ou point d’équilibre d’un projet immobilier

Qu’est-ce qu’un Doh 0, et pourquoi est-il important de le connaitre?

Pour qui est-il actuel et pour qui est-il particulièrement important? Sur ces questions et plus vous trouverez des réponses dans cet article.

Pour l’investisseur privé qui cherche à évaluer un projet il est impératif de demander et d’analyser le doh 0.

Le Doh 0 est l’un des documents les plus importants pour les promoteurs immobiliers en Israël – c’est un rapport qui reflète la faisabilité économique de tout projet immobilier. Lorsqu’un promoteur immobilier souhaite construire un immeuble, il doit présenter à la banque ou à l’organisme de financement un document appelé « doh effes », qui est également établi par un expert foncier. Le rôle d’un rapport zéro est de refléter la viabilité économique du projet. La Banque s’appuie sur ce rapport pour fournir le financement nécessaire au démarrage des travaux de construction.

Qu’est-ce qu’un doh 0?

Il y a quelques décennies, après quelques cas dans lesquels les constructeurs ont déclaré faillite et ont laissé les acheteurs sans appartement, le législateur a compris que les acheteurs devaient être protégés et que la capacité économique du contractant devait être vérifiée à l’avance. En conséquence, a été établie la loi sur les ventes (appartements) (assurance des investissements des personnes acquérant des appartements) 1974 – qui définit les règles préliminaires pour les accompagnements bancaires aux projets de construction. Ces règles sont mises à jour au fil des ans en fonction des conditions économiques et du développement du secteur.

Aujourd’hui, la banque exige de l’entrepreneur de nommer un inspecteur pour le compte de la banque (dans la plupart des cas, il s’agit d’un expert immobilier). Lorsque la construction commence, l’expert prépare un premier rapport d’exécution qui porte le numéro 1, et ainsi le numéro de série des rapports d’exécution  progresse parallèlement au déroulement de la construction.

Toutefois, bien avant que le projet débute, le promoteur doit valider son cahier des charges auprès d’un organisme bancaire.

Pour ce faire, la Banque approuve généralement le projet avant sa mise en œuvre et demande donc au développeur de préparer un rapport prouvant la viabilité économique du projet. Ce rapport, qui porte le numéro 0 s’appelle en Hebreu « doh Effes » (rapport 0).

Il est établi avant le début de l’accompagnement du projet et sous la direction de la Banque. D’autres entités qui fournissent un crédit et un soutien financier peuvent exiger un rapport zéro avant d’octroyer un financement pour un projet.

Le rapport examine le projet dans son état initial – terrain vide / bâtiments existants désignés à l’évacuation – construction ou plan national de type tama 38 – et évalue les divers coûts futurs requis pour la construction du projet et la valeur finale du bâtiment. De cette manière, le rapport évalue la faisabilité économique du projet.

Entre autres, un rapport zéro préparé par un expert foncier, comprend la valeur du terrain, les coûts de construction conformément aux normes définies par le développeur, la valeur du projet après son achèvement, les revenus attendus de la propriété et des analyses des modifications possibles des coûts de construction, Etc.

Grâce au rapport, les entrepreneurs (ou les membres d’un groupe d’achat) peuvent obtenir une estimation du coût de l’entreprise et savoir s’il est rentable. Au revers de la médaille, l’organisme qui accompagne le projet financier (la banque, en l’occurrence) peut effectuer le calcul  pour elle-même et comprendre le niveau de risque lié à l’octroi d’un financement. Le rapport fait partie des garanties de la Banque quant à la capacité de l’emprunteur (l’entrepreneur) de rembourser sa dette par le biais du projet en question.

Un rapport zéro est préparé dans un format fixe et inclut les prévisions de coûts de construction de manière très détaillée. Cette vérification est réalisée pour tous les types de projets, y compris les bâtiments résidentiels, les bureaux, les commerce, l’industrie, les hôtels, etc.

Selon la loi sur la vente d’appartements, l’entrepreneur est limité s’il souhaite demander à l’avance un financement supérieur à 7% de la transaction. L’entrepreneur pourra demander des montants plus élevés des acheteurs uniquement s’il leur a fourni une garantie, par exemple en enregistrant une notification en leur faveur au registre foncier ou en fournissant une garantie bancaire afin d’empêcher l’entrepreneur de se mettre en faillite et de laisser les acheteurs sans appartement ni argent.

Dans le cas d’un projet tel que Tama 38 ou d’évacuation-construction, considéré comme un projet plus complexe l’entrepreneur est confronté à deux options de financement principales: obtenir un financement des banques ou recevoir un financement de fonds privés d’investissement. Dans les deux cas, l’entrepreneur doit présenter un Doh 0 pour prouver que la transaction en vaut la peine pour toutes les parties et pour permettre la réception du financement.

Qu’est-ce qui apparaît dans le rapport zéro?

Comme indiqué, un rapport zéro inclut une structure fixe avec des composants prédéfinis, renseignée par l’expert foncier qui édite le rapport.

Les sections apparaissant dans le rapport zéro sont:

  1. L’objet de l’expertise (soutien financier, etc.), quelle était l’approche d’évaluation utilisée pour évaluer la valeur du projet, les restrictions d’utilisation.
  2. Description du projet – Une description du bâtiment dans son état actuel, les détails de la planification de la mise en œuvre, le modèle de planification, le montant du financement requis, les limites de l’opinion des experts fonciers.
  3. Détails de la propriété – bloc, parcelle, zone de parcelle, emplacement, etc.
  4. Statut juridique – le type de droits (bail, propriété), dans le cas d’un bail, les détails d’un contrat de bail (durée du bail, finalité, capacité de construction, contrepartie convenue, date de fin de la transaction), montants supplémentaires (option, dation, TAMA 38).
  5. Sources \ Informations de référence – tabou, les accords, les recettes, la location, ainsi que toute autre référence pertinente.
  6. Description de l’environnement – détail sur la ville, la population et la démographie, l’emplacement dans la ville, la nature de l’environnement du projet de construction, types d’utilisation des actifs aux alentours, des routes et des voies d’accès, le niveau de développement de la région, des projets résidentiels similaires dans la ville.
  7. La description de la parcelle – la zone, la taille des façades, les limites de glissement, bâtiment existant, et ainsi de suite.
  8. Situation de planification – Description du programme incombant à la parcelle (le détail, la désignation, le but, le but et l’utilisation des droits de construction), les possibilités et les limites (zone principale définie,  zone de service, la base, la densité, le nombre d’étages, mobilisation des droits de construction, les conditions de permis de construire, les infrastructures, les installations).
  9. Modèle de planification proposé – intention de demander un permis de construire, zones prévues pour la construction, hypothèses de planification, combinaison d’appartements dans le projet, spécifications techniques des appartements et du bâtiment, plan d’extension des droits, etc.
  10. Considérations et principes – quels sont les droits existants sur le bien, l’emplacement du terrain, l’aspect planification et le statut de la licence, la méthode de couplage, les différents types d’estimations, l’étude de marché concernant les prix des appartements,
  11. Calculs ou analyses de faisabilité d’un projet – budget et dépenses, calcul des redevances, recettes escomptées à court et à long terme, conclusions de l’étude de faisabilité du projet, analyse de sensibilité, flux de trésorerie.

Comme indiqué, l’objectif principal d’un Doh 0 est d’examiner le modèle de planification conformément aux lois et règlements, d’examiner les coûts et les recettes, d’effectuer un calcul détaillé des flux de trésorerie et, finalement, de présenter les résultats de la faisabilité économique.

La Banque et / ou le Fonds examinent le rapport par l’intermédiaire de professionnels, et ne fournissent le financement nécessaire au démarrage du processus que s’ils sont certains qu’il s’agit d’un plan de travail réaliste et économiquement réalisable.

Quelle est la différence entre un Doh 0 et un Doh 0 Tama 38?

Les projets de rénovation urbaine, tels que l’évacuation, la construction ou la rénovation, le renforcement et l’ajout d’appartements dans le cadre du Tama 38, nécessitent un Doh 0 à un niveau de complexité supérieur, tenant compte des éléments uniques de ces projets.

Les projets de rénovation urbaine incluent des dépenses qui ne sont pas incluses dans d’autres projets, qui doivent être inclus dans un Doh 0, telles que les dépenses engagées pour un inspecteur ingénieur et un avocat pour les locataires de l’immeuble existant. Les projets de Tama 38, incluent aussi des ajustements spécifiques comme dans les projets de renforcement de terrain contre le séisme, par exemple, dans lequel un Doh 0 devrait également inclure des dépenses spécifiques de renforcement de bâtiment, chaque bâtiment nécessite un niveau de dépenses complètement différent en termes de renforcement des fondations, de modification de la cage d’escalier et d’ajout d’un ascenseur ou d’une sortie sur le parking. Dans certains cas, l’entrepreneur signe divers accords avec différents locataires, garantissant des contreparties supplémentaires ayant une incidence sur les coûts du projet, et en conséquence sur le Doh 0.  

Dans les projets d’évacuation-construction, il faut prendre en considération la taxe de plus-value, car les locataires devraient recevoir des appartements plus grands et chaque locataire paie un taux d’imposition différent, ou bien sont tous exonérés du paiement. De plus, il faut prendre en compte le loyer des locataires pendant la durée des travaux de démolition et de construction, ainsi que les frais de déménagement.

Les cas dans lesquels les coûts peuvent changer au cours du projet TAMA 38 sont, par exemple, la découverte d’infrastructures anciennes qui nécessitent des éléments de renforcement supplémentaires, et dans certains cas, le changement nécessite également l’évacuation des locataires pendant un certain temps et leur hébergement dans des logements temporaires.

C’est pourquoi, un expert foncier qui rédige un Doh 0 pour un projet de renforcement et de rénovation inclura souvent un article sur les « dépenses imprévues » (10% à 15% du coût de la construction, du renforcement et de la rénovation, contre 5% dans un projet de construction courante). L’augmentation de cet article affecte naturellement la rentabilité du projet.

Un autre élément susceptible d’accroître les coûts du projet sont les modifications supplémentaires apportées aux locataires pendant la construction, afin d’unanimiser les avis des locataires et de les amener à accepter toute modification du projet, qui nécessite l’approbation de tous les locataires.

Même du côté des revenus du Doh 0, il est plus difficile dans les projets de TAMA d’estimer les revenus attendus. Dans les cas où il n’y a pas de projets similaires de TAMA 38 ou de renforcement et de rénovation, la comparaison est effectuée par rapport aux prix de vente des appartements dans des projets d’un type différent, puis un ajustement estimé pour le projet en question.

Les changements fréquents dans les réglementations et les directives des autorités locales sont également une cause d’incertitude, ce qui rend difficile l’analyse des coûts pour un Doh 0. Les facteurs d’incertitude et les dépenses uniques des projets TAMA 38 justifient l’importance d’un inspecteur financier plus pointu que d’habitude, d’un expert foncier, et pour l’entrepreneur et pour l’organisme désigné pour financer le projet.

Un Doh 0 pour TAMA 38 comprend une structure similaire à celle d’un projet normal, avec un certain nombre de modifications et d’ajouts spécifiques

Conclusion

En conclusion, le Doh 0 est un rapport important pour les promoteurs immobiliers, qui doit être réalisé de la manière la plus professionnelle possible par un expert foncier qualifié, avec l’approbation/à la demande de l’organisme de financement. Un Doh 0, est le meilleur moyen de marketing pour le financement, car il s’agit de l’analyse la plus professionnelle et la plus complète au moment de la rédaction du projet sur la faisabilité économique du projet. Dans le cas où dans le Doh 0, lorsque le projet est sur papier, il n’y a pas de plan économique, le projet ne recevra pas de financement.

D’autre part, il est préférable que les entrepreneurs se renseignent sur le manque de faisabilité avant de commencer un investissement dans un projet susceptible de les conduire à la faillite et à un effondrement économique. Par conséquent, même pour les entrepreneurs qui disposent du capital requis et ne sont pas obligés de fournir un Doh 0, il est recommandé de faire appel à un expert foncier expérimenté pour mener à bien le travail d’évaluation et le préparer, afin de garantir la meilleure protection possible pour les investissements futurs et d’éviter des erreurs importantes dans le processus de décision.


Pour les investisseurs il reste l’outil le plus approprié pour déterminer la faisabilité et la rentabilité d’un projet immobilier.

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