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Economie & Entreprise Immobilier & Fiscalité

Qu’est-ce qu’un Groupe d’Achat Immobilier (G.A.I)

Loin de descendre des gros titres, les Groupes d’Achat restent d’actualité. Dernièrement et suite à plusieurs scandales des réformes ont été mis en place visant à sécuriser les consommateurs.

Un groupe d’achat est un regroupement de consommateurs qui a un but en commun, acheter en groupe un produit ou un service afin d’économiser. L’économie peut se caractériser de manière quantitative (moindres frais) ou qualitative (meilleures prestations, atténuation des risques), voire les deux simultanément.

Depuis quelques années s’est manifesté en Israël un réel engouement pour l’accès à la propriété immobilière à travers l’organisation d’un groupe d’achat. Loin de ne concerner que les investisseurs friands de « coup de fusil », c’est une véritable mode qui touche aussi bien les jeunes ménages désirant atteindre leur premier logement que les touristes attirés par l’immobilier de luxe. Ce phénomène à même alerté et mobilisé l’Association des Kablanim qui a dénoncé une concurrence déloyale et tenté d’endiguer cette vague. Le législateur a entériné ce mouvement en mettant en place un cadre juridique et fiscal qui, intrinsèquement, tend à reconnaître la légitimité du modèle.

Modélisation du G.A.I:

Envisageons l’exemple d’un propriétaire foncier ayant publié une annonce dans un journal pour la vente d’un terrain d’une superficie de 500 m2 destiné à la construction d’un double Cottage. Deux particuliers s’associent de manière à présenter une offre d’achat foncière commune. Chaque partie se devra de payer sa quote part pour devenir propriétaire de la moitié du terrain. Puis une fois propriétaires, nos deux acquéreurs vont s’adresser à un kablan / entrepreneur pour lui commander ses services de construction, chacun sur sa partie respective de terrain. Ils vont louer également les services d’architecte, ingénieur, avocat etc…

Le Groupe d’Achat Immobilier consiste en une simple extension de ce schéma, avec l’avantage de permettre la réalisation de projets impliquant des terrains plus grands et un nombre de partenaires plus important (cottages, lotissement ; immeubles résidentiels et même des tours de 40 étages comme cela à été le cas à Tel Aviv).

Avantages économiques & fiscaux:

 A la différence d’un achat d’appartement neuf, en solo, auprès d’un entrepreneur, la dynamique du G.A.I permet aux  différents partenaires – associés l’obtention d’un produit architectural sur mesure, avec un prix plus bas, de l’ordre de 15 à 20%, c’est à dire une économie de plusieurs dizaines de milliers  de dollars.

Dans  un projet classique de promotion immobilière, le promoteur achète lui-même le terrain, paye la taxe d’acquisition (6%) ainsi que la TVA (17%). Il a des frais financiers (banques, permis de construire, architecte), des frais de publicité, de commission pour les commerciaux, et naturellement, l’espoir d’une marge bénéficiaire de l’ordre de 14 à 20%. Tous ces coûts retentissent sur le prix de l’appartement et grèvent le budget et l’emprunt bancaire du client. Dans le cas du G.A.I, les participants vont prétendre à ne payer la taxe d’acquisition uniquement sur la partie foncière du produit (le terrain) et non sur le budget de construction (qui varie entre 40 et 60% du coût total); ils vont pouvoir également économiser, dans certains cas, la TVA sur le prix du terrain et sur les taxes du permis. Les frais financiers sont assumés par chaque participant dans le cadre du prêt hypothécaire et n’augmentent donc pas le budget global du projet. Enfin, le G.A.I a un pouvoir de négociation accru sur les taux appliqués par la banque et les coûts affichés par les kablanim.    

Les partenaires du Groupe d’Achat Immobilier:

 La dynamique du G.A.I implique une synergie entre les divers partenaires, tend à neutraliser tout conflit d’intérêt, à mettre en place des systèmes de contrôle et réactions, en temps réel:

  La banque: permet le financement du projet et est assurée de son remboursement par le fait que l’opération est pré vendue dans sa totalité, en amont immédiat du financement. La banque vérifie et assure la solidité financière des participants. Elle garantit aussi la destination finale des fonds.

  Le bureau  d’études – ingénierie: indépendant car commandité directement par la banque, assure le Contrôle  Qualité et l’Audit financier, réalisés en temps réel, au fur et à mesure de la progression.

 L’ Entrepreneur: est un exécutant aux ordres des commanditaires qui sont les acheteurs. S’il prend du retard, ou est mis en cause par le Contrôle Qualité, il est immédiatement rappelé à  l’ordre, voire substitué.

  Les prestataires: les différents corps de métiers nécessaires au projet tels Architecte, Paysagiste, Sécurité, Déco, Circulation, Climatisation, etc, sont commandités directement par les associés du G.A.I sous la direction du chef de chantier. Tous ces Intervenants sont indépendant et interchangeables, le Chef de Chantier y compris.  

Le cabinet d’avocat: représente les intérêts du groupe dans sa totalité. Il à un statut de TRUSTEE (administrateur), c.a.d. qu’il se substitue aux membres du groupe pour défendre et harmoniser leurs intérêts vis à vis de tous les prestataires. Il assure aussi la négociation et la réalisation des contrats et l’enregistrement de la copropriété au cadastre après la remise des clés. Il gère les premiers fonds déposés sur un compte séquestre jusqu’à l’élaboration complète du groupe, puis est relayé par la banque.

 Les participants: sont garantis mutuellement à travers l’engagement de la banque à assurer le financement de tout participant faisant défaut. Chaque participant est responsable vis-à-vis de la banque sur sa quote part uniquement. Il n’y a pas de responsabilité collective ni d’interdépendance. La banque est là, afin de relayer toute défaillance de l’un des participants. C’est la banque qui assure la cohésion du Groupe. Les participants nomment un Comité Directeur qui est l’organe exécutif du G.A.I. Chaque participant pourra négocier des modifications et/ou améliorations directement avec l’entrepreneur.

Les avantages du Groupe d’Achat Immobilier sont nombreux:

  Les risques sont éliminés, ceci à l’aide de l’établissement d’un cahier des charges précis et de la prévente de la totalité du projet avant tout engagement ;

 

Ainsi que la mise en place du financement intégral du projet dans des conditions négociées avantageuses. Le budget étant garanti d’avance et sans promoteur, il n’y a pas de faillite possible !   Le groupe d’achat permet de mettre en contact des personnes étrangères qui cultivent un projet convergent. A plus forte raison est- il approprié pour un groupe d’amis, une famille ou une communauté. 

 Le groupe d’achat permet de cumuler des prix attractifs et des économies d’échelle réservés à un projet d’envergure, ceci, avec la touche personnelle (architecturale, éco – paysagère, décorative) qui est le propre de la construction individuelle, les soucis en moins.

En cette période ou le législateur  remanie les directives applicables au groupe d’achat, il est probable que le marché régule par lui-même les acteurs responsables et élimine les Groupes n’assurant pas suffisamment de professionnalisme et de garanties ; 

Malgré les voix qui font déjà l’oraison du G.A.I je pense que le G.A.I est aujourd’hui partie intégrante du paysage immobilier israélien, et plus qu’une mode passagère, il a prouvé lors de la dernière crise économique son rôle de charnière entre les propriétaires fonciers , les consommateurs et les entrepreneurs (Kablanim) quand les banques restaient silencieuses.

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