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Guide de l’achat d’un appartement en Israël

VOUS ÊTES SUR LE POINT D’ACHETER UN APPARTEMENT. VOICI UNE CARTE ROUTIÈRE QUI VOUS INDIQUERA LE PARCOURS À SUIVRE ET VOUS ACCOMPAGNERA DU DÉBUT À LA FIN.

Le tableau est organisé par ordre chronologique et résume la séquence d’actions tout au long du processus. Nous sommes toujours à votre service pour des questions et des clarifications.

1 – Prise de décision

Prendre la décision où habiter : quartier d’habitation
Fixer un budget: apport personnel (épargnes, vente d’un appartement, aide des parents) crédit immobilier et capacité de remboursement
Calcul des frais supplémentaires tels que taxe d’acquisition, frais de déménagement, honoraires des prestataires de service: avocat, agent immobilier, expert etc…

2- Consulter un Avocat

Il est conseillé de faire appel à un Avocat le plus tôt possible afin de le consulter sur les divers sujets qui vous aideront dans la prise de décision, tels que les aspects liés à la fiscalité et à la planification fiscale, les aspects liés à l’hypothèque, la consultation et les examens préliminaires concernant l’appartement et/ou les appartements à l’ordre du jour, accompagnement dans les négociations, et plus.

3- Recevoir un accord de principe pour le crédit immobilier

Si vous envisagez de contracter un emprunt hypothécaire, il est recommandé de demander l’accord de principe de la banque afin de connaitre à l’avance le budget alloué à l’achat de l’appartement, le pourcentage de financement de la valeur de l’appartement que vous recevrez, et le remboursement mensuel prévu. Il est important de rappeler que l’accord de principe de la banque est limité dans le temps. En outre, l’accord est basé principalement sur la capacité économique et les possibilités de remboursement de l’emprunteur, en fonction du revenu des conjoints et des dépenses courantes. Il ne s’agit pas d’un accord de prêt hypothécaire spécifique à l’appartement en question puisque la vérification du bien par un expert pour le compte de la banque ne sera effectuée qu’après la signature du contrat d’achat. L’expert examinera le bien et déterminera s’il convient d’approuver l’hypothèque pour le bien et quelle sera la valeur du bien aux fins de l’hypothèque.

4- Recherche d’appartement

  • Recherche indépendante d’appartement au moyen d’annonces dans les journaux et sur internet
  • Contact avec des agents immobiliers

Il est recommandé de visiter plusieurs appartements dans le quartier afin d’avoir une idée des prix, des offres d’appartements et d’avoir une idée précise de ce que vous pouvez obtenir en échange de votre argent. Il est conseillé de visiter l’appartement et les alentours à différentes heures de la journée, de se promener dans le quartier, de discuter avec les voisins, visiter la cage d’escalier, le parking, les caves…  En fin de compte, vous êtes censés vivre dans l’appartement et habiter le quartier. Vous ne voulez sûrement pas être surpris et découvrir rétrospectivement des choses désagréables.

maison à vendre

5 – Mettre votre logement à la vente

Si vous avez l’intention de vendre votre appartement afin de financer l’achat, il est recommandé de le mettre en vente au stade de la recherche du bien à acheter, afin d’obtenir une meilleure estimation du prix que vous pouvez recevoir, et de compléter la transaction de vente assez rapidement tout en signant sur le contrat d’achat.

6- Commencer les négociations

Si vous avez trouvé un appartement qui vous convient, négociez les conditions de la transaction: le prix, les modalités de paiement, la date de livraison, le mobilier et matériel restant dans l’appartement. Si l’appartement est loué, vérifiez la période de location, si le locataire a des options, quel est le montant du loyer payé. Il n’est pas conseillé de signer un compromis.

7- Vérifications préliminaires

Contactez un avocat qui procèdera à des vérifications préliminaires de l’appartement, y compris le statut juridique et la situation en matière de planification de l’appartement; de même il entamera des négociations avec l’avocat du vendeur pour établir le contrat de vente entre les parties.

Dans certains cas, et notamment lorsque l’on soupçonne des défauts dans l’appartement, un avis d’un ingénieur peut être demandé.

8- Avancez sur la signature du contrat

Si l’appartement vous plait et que les vérifications préliminaires ne posent pas de problèmes particuliers, il est conseillé de s’efforcer de signer un accord le plus rapidement possible. Les bons avocats spécialisés dans l’immobilier savent comment promouvoir les transactions, surmonter les obstacles et résoudre les problèmes, si possible, et atteindre rapidement l’objectif recherché.

Si des problèmes étaient découverts et / ou si les négociations échouaient, passez à autre chose. Apparemment, ce n’est pas l’appartement qui aurait dû être le vôtre. Votre chance vous attend ailleurs.

9- Sortez faire du  »Shopping » pour le prêt hypothécaire

Après avoir obtenu l’accord de principe pour obtenir un prêt hypothécaire, nous vous recommandons vivement d’essayer de trouver le meilleur contrat pour votre prêt hypothécaire. Il existe des écarts de taux d’intérêt entre les différentes banques et une épargne de plusieurs dixièmes peut générer un bénéfice de plusieurs milliers de shekels et plus sur une période de vingt-cinq à trente ans.

10 – La signature du contrat

A l’heure fixée et une fois que tous les détails ont été convenus, le vendeur, l’acheteur et les avocats se rencontrent pour signer le contrat de vente. À la date de signature, les parties signent le contrat de vente ainsi que les documents supplémentaires destinés à permettre l’enregistrement de l’appartement au nom des acheteurs, tels que les actes de vente, les procurations irrévocables, la demande d’enregistrement et plus. L’avocat du vendeur conservera ces documents jusqu’à ce que le solde de la contrepartie soit payé. Les parties signeront également une déclaration de taxe sur les plus-values ​​et un calcul sera effectué sur la taxe de plus-value et la taxe d’acquisition attendue (évaluation provisoire). Au moment de la signature, l’acheteur doit remettre un chèque de banque à l’ordre du vendeur et/ou de son avocat. Le chèque est gardé en fiducie jusqu’à ce que la notification au cadastre ait été enregistré et est remis par l’avocat du vendeur à l’acheteur.

11- Enregistrement d’une notification

Après avoir signé le contrat de vente, l’Avocat de l’acheteur enregistrera une notification auprès du cadastre. Il est recommandé d’enregistrer la notification le plus rapidement possible car elle est destinée à protéger l’acheteur. Il est recommandé de vérifier au moment de l’enregistrement de la notification que le statut juridique de la propriété n’a pas changé, la notification protégeant l’acheteur des saisies, des privilèges imposés après l’enregistrement de la notification.

12 – Déclaration auprès des impôts

Dans les 30 jours suivant la date de signature du contrat de vente, les avocats des parties signaleront la transaction aux autorités fiscales. Les parties doivent déclarer conjointement ou séparément, l’acquéreur soumet une déclaration concernant l’acquisition et un calcul de la taxe à l’achat par auto-évaluation.

13 – Règlement de la taxe d’acquisition

La taxe d’acquisition sera faite dans un premier temps selon l’auto-évaluation effectuée par l’avocat de l’acheteur. Toutefois, le transfert de l’appartement au cadastre n’a pas encore été approuvé à ce stade et il est nécessaire d’attendre l’approbation de l’autoévaluation par les autorités fiscales. Si la taxe est approuvée, un certificat de taxe d’achat confirmant l’inscription aux registres fonciers sera envoyé, ou un bon de paiement modifié sera envoyé, ce qui constituera une approbation pour l’inscription aux registres fonciers uniquement après son paiement.

14 – Traitement du prêt hypothécaire

Il est recommandé de commencer le processus d’obtention de l’hypothèque à la date à laquelle le contrat de vente a été signé. Il s’agit d’un processus bureaucratique qui peut prendre plusieurs semaines, voire plus dans certains cas. Il est important d’agir immédiatement et rapidement car, jusqu’à la fin du processus, la banque n’approuvera pas le prêt et n’émettra le chèque bancaire à l’ordre du vendeur, ce qui pourrait entraîner un retard de paiement et une violation du contrat. Les acheteurs sont tenus de fournir le contrat de vente et de nombreux autres documents. Un expert immobilier de la banque visite le bien physiquement, examine la situation juridique et le planning et émet en conséquence un avis d’expert. Vous devrez également souscrire une police d’assurance-vie. Après approbation de l’hypothèque et de ses conditions, il sera requis de signer les documents de prêt et les documents seront ensuite émis dans le but d’enregistrer une notification en faveur de la banque donnant l’hypothèque. Ces documents devront être signés par le vendeur.

15- Paiements supplémentaires pour le compte de l’appartement

La répartition des paiements à compter de la date de signature du contrat de vente jusqu’à la date de livraison du contrat est soumise à des négociations entre les parties. Le vendeur préfère obtenir autant que possible au début et l’acheteur préfère donner autant que possible à la fin de la transaction. Il est habituel de diviser les paiements en prêtant attention à la durée de la période allant de la signature du contrat jusqu’à la date de livraison du bien. Plus la période est courte, plus le nombre de paiements est petit et inversement. En l’absence de circonstances spéciales, il est habituel de diviser les paiements en trois paiements: le premier au moment de la signature, le second au milieu et le troisième à la date de livraison. Parfois, les conditions de paiement sont déterminées en fonction des besoins des parties. Le vendeur a acheté un autre appartement et il doit faire correspondre les dates de paiement à la date de paiement dans la transaction d’achat de son appartement. Parfois, l’acheteur dépend de l’argent provenant de la vente d’un appartement et les conditions de paiement devraient être en conséquence.

16- Enregistrement d’un avertissement en faveur de la banque

Lorsque la procédure face à la banque est terminée, et que les acquéreurs ont signé sur le contrat de prêt, la banque hypothécaire émet une lettre d’engagement en vertu de laquelle une note d’avertissement est enregistrée sur la propriété en faveur de la banque hypothécaire. La mise en garde vise à garantir les droits de la banque hypothécaire pendant la période intérimaire jusqu’à ce que la propriété soit enregistrée au nom de l’acheteur. À ce moment, la banque enregistre une hypothèque en faveur de la banque ainsi que l’enregistrement des droits au nom de l’acheteur. Pour qu’un avertissement soit enregistré en faveur de la Banque, la signature du vendeur est requise. Les vendeurs sont également tenus de signer une confirmation de paiement indiquant qu’ils ont reçu les paiements conformément à l’accord (l’apport personnel), ainsi que des instructions pour transférer le paiement par virement bancaire sur le compte du vendeur et/ou du fiduciaire. Selon la pratique, l’avocat de l’acheteur transmet les documents à l’avocat du vendeur, qui fait signer ensuite les vendeurs et les retourne à l’avocat de l’acheteur afin qu’il puisse enregistrer un avertissement en faveur de la banque. Il convient de noter qu’à ce stade, la demande de l’avocat du vendeur de modifier la lettre d’engagement type peut être retardée. Généralement, l’avocat du vendeur parvient à un accord avec la banque. Une notification est ensuite enregistré en faveur de la banque hypothécaire et l’approbation de l’enregistrement, accompagnée des lettres d’engagement originales et un extrait du cadastre original est émis à la banque hypothécaire.

Une fois l’enregistrement de la notification et tous les documents archivés, la banque émet un chèque bancaire à l’ordre du vendeur et / ou effectue un virement bancaire à la date fixée pour le dernier paiement.

17 – Déménagement

Il est recommandé d’organiser longtemps à l’avance la date de remise de la propriété et de déménagement de l’appartement. Il est nécessaire de choisir une entreprise de transport, d’emballer, de coordonner et de transférer les téléphones, Internet et les câbles, changer l’adresse à la poste, et plus. Penser à prendre une assurance par le transitaire.

18 – Dernier paiement

Le dernier paiement a été remis au vendeur par l’acheteur au moment de la livraison du bien et contre la transmission des documents nécessaires au transfert de propriété auprès du cadastre. Dans le cas où, les certificats des impôts n’ont pas encore été reçus (certificat de plus-value et certificat de la mairie), une partie de la somme due, conformément aux dispositions du contrat, sera transférée en fiducie dans un compte bancaire qui sera ouvert par l’avocat du vendeur et ne sera libéré qu’après réception des certificats. Si le dernier versement est un versement hypothécaire, le paiement sera effectué par l’intermédiaire de la banque hypothécaire.

19 – Remise des clés

Au moment de la passation du bail, les parties se rencontreront dans l’appartement et l’appartement sera livré contre le paiement final, ainsi que les documents et certificats nécessaires à l’enregistrement des droits au nom de l’acheteur seront transmis. Le transfert des droits ne sera pas retardé en l’absence des certificats, car c’est à cette fin qu’un système de fiducie a été mis en place pour garantir que les fonds ne seront pas transférés au vendeur avant la réception des certificats.

Le jour de la livraison: un protocole de livraison sera préparé, les compteurs d’électricité et d’eau seront arrêtés et les comptes seront transférés auprès des compagnies. Le vendeur remettra les clés de l’appartement, de la porte d’entrée, de la boîte aux lettres, de la cave et le bip de stationnement. Dans le cas où l’appartement est loué, aucune livraison physique n’aura lieu, il s’agira plutôt d’une transaction juridique, sans transfert de possession, le locataire continuant à vivre dans l’appartement. Le vendeur transmettra les chèques et les garanties à l’acheteur et, le cas échéant, veillera à ce que le locataire remplace les chèques et les garanties du nom du vendeur au nom de l’acheteur.

20 – Enregistrement de l’appartement au cadastre

Si l’achat de la propriété a été financé au moyen d’une hypothèque, pour enregistrer les droits au nom de l’acheteur, il est nécessaire d’inscrire une hypothèque sur l’appartement au moment de l’enregistrement des droits. À cette fin, l’acheteur doit contacter la banque hypothécaire et commander des actes hypothécaires et les signer devant son avocat. Lors de l’enregistrement des droits au bureau d’enregistrement immobilier, les banques hypothécaires doivent être munies d’actes d’hypothèque signés et approuvés par le bureau d’enregistrement immobilier.L’enregistrement de l’appartement au cadastre sera effectué par l’avocat de l’acheteur. L’enregistrement est fait après la date de remise des clés et dès réception des documents nécessaires à l’enregistrement. Étant donné que, dans de nombreux cas, le vendeur ne dispose pas de la date de remise des certificats d’impôt (approbation de la taxe d’amélioration foncière et de l’approbation municipale), la date est reportée à la date de réception des approbations. Plus la période allant de la date de signature du contrat à la date de remise du bail est longue, plus il est probable que les droits puissent être enregistrés plus près de la date de livraison du bail. Aujourd’hui, dans de nombreux cas, la taxe de plus-value est émise dans un délai de un à deux mois à compter de la date de déclaration et le certificat de la mairie peut être obtenue dans un délai de deux semaines à deux mois (selon l’autorité locale où se trouve la propriété).

Vous pouvez procéder à l’inauguration de la maison et à la pose de la Mezouza !!

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