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Tout ce que vous vouliez savoir sur l’emprunt hypothécaire lors de l’achat d’un appartement

Dans ce chapitre du Guide d’achat d’un appartement, vous trouverez des informations sur les hypothèques, des conseils et des explications sur les hypothèques, quels types d’hypothèques sont disponibles, quelles formule sont disponibles, combien de fois le prêt peut être reçu, quelles sont les limites pour obtenir une hypothèque, quels sont les documents requis pour prendre une hypothèque et plus encore.

Que contient le guide?

  1. Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?
  2. Dans quel but pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire?
  3. Qu’est-ce qu’un prêt d’éligibilité?
  4. Quels types de prêts hypothécaires pouvez-vous obtenir?
  5. Quel est le montant du prêt pouvant être obtenu?
  6. Quelles restrictions sont imposées pour obtenir une hypothèque?
  7. Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire?
  8. Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt hypothécaire?
  9. Quels documents sont requis pour l’exécution d’un prêt hypothécaire?
  10. Devrais-je acheter une assurance vie?
  11. L’appartement doit-il être assuré?
  12. Quels sont les coûts pour un prêt hypothécaire?
  • Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Une hypothèque immobilière est un privilège sur un actif immobilier (un appartement résidentiel ou l’achat d’un terrain à bâtir) en garantie du remboursement d’un prêt. Le prêt pour lequel l’hypothèque est consentie est généralement un prêt à long terme, dont le but est généralement de financer une partie de l’achat en complément des capitaux propres de l’emprunteur. Une hypothèque est un droit foncier au sens de la loi foncière.

  • Dans quel but pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire?

Les prêts hypothécaires peuvent être obtenus auprès d’une institution financière (banque ou compagnie d’assurance) à diverses fins:

  1. Achat de biens immobiliers résidentiels ou autres tels que des biens commerciaux (bureaux, magasins) ou des terrains.
  2. Achat de terrain pour la construction d’une maison d’habitation.
  3. Rénovation d’un appartement ou d’un bien immobilier.
  4. Prêts à diverses fins contre un privilège sur une propriété résidentielle ou autre.
  5. Qu’est-ce qu’un prêt d’éligibilité?

Un prêt éligible est un prêt que l’État accorde à certaines populations, par le biais d’une banque ou d’une compagnie d’assurance, selon des critères déterminés par l’État de temps à autre aux fins de l’achat ou de la construction d’un appartement résidentiel. L’État détermine le montant du prêt éligible et les conditions du prêt (taux d’intérêt, durée du prêt et lien), en fonction des critères du statut personnel de l’ayant droit, de la zone dans laquelle se trouve l’appartement, etc. En général, un citoyen israélien, dépourvu d’appartement, répond aux critères fixés par le ministère de la Construction et du Logement et, dans certains cas, même une personne propriétaire d’un appartement a le droit de recevoir un prêt de l’État pour l’achat ou la construction d’un appartement résidentiel. L’assistance aux personnes éligibles est déterminée par un score basé sur l’état civil, le service militaire ou le service national, etc. Plus le score est élevé, plus le montant du prêt est élevé. Afin de recevoir un prêt d’éligibilité, vous devez présenter une demande de certificat de droit dans l’une des succursales de la Banque, accompagnée de divers documents. Le certificat d’admissibilité est délivré par le ministère de la Construction et du Logement et le montant du prêt et ses modalités y seront déterminées. Les nouveaux immigrants peuvent eux aussi avoir droit à ce type de prêt.

  • Quels types de prêts hypothécaires pouvez-vous obtenir?

Les prêts hypothécaires peuvent être obtenus de différentes manières:

  1. Prêts liés à l’indice des prix à la consommation à taux fixe ou variable.
  2. Prêts à taux fixe ou variable non liés.
  3. Prêts basés sur les intérêts principaux (Prime).
  4. Prêts liés et libellés en devises dans différentes devises sur la base du taux d’intérêt du LIBOR.

Quelle est la différence entre les différentes formules?

Prêts liés à l’indice des prix à la consommation à taux fixe:

Dans cette formule, le taux d’intérêt est fixé tout au long de la vie de l’hypothèque, le principal de l’hypothèque étant lié à l’index du taux de l’inflation.

Avantages – Garantie des intérêts fixes tout au long de la vie du prêt.

Inconvénients – Si les indices sont élevés en raison de l’inflation, le prêt sera augmenté d’ autant, de même que le manque de flexibilité pour le remboursement anticipé et le paiement de la commission de remboursement anticipé.

Prêts liés à l’indice des prix à la consommation (IPC) à taux variable:

Dans cette formule, le principal de l’hypothèque est lié à l’IPC et le taux d’intérêt varie d’une période à l’autre en fonction de l’accord entre l’emprunteur et le prêteur, la fréquence du changement d’intérêt variant de un à dix ans.

Avantages – flexibilité en termes de remboursement anticipé et faible intérêt initial.

Inconvénients – Risque de hausse des taux d’intérêt et de la hausse de l’IPC. La limitation par la Banque d’Israël du pourcentage de financement à intérêt variable.

Prêts basés sur les intérêts principaux (Prime):

Dans cette hypothèque, le taux d’intérêt est basé sur les taux d’intérêt déterminés périodiquement par la Banque d’Israël, majorés de 1,5%. Chaque banque soustrait ou ajoute une marge qui constitue le montant des intérêts facturés par la banque. Dans la convention de prêt avec la Banque, la marge est déterminée par rapport au taux d’intérêt préférentiel. Cette marge ne changera pas pendant la durée du prêt. Mais le taux d’intérêt préférentiel changera pendant la durée du prêt, tel que déterminé par la Banque d’Israël. Et par conséquent, le potentiel de modification du taux d’intérêt dans cette formule est mensuel. En règle générale, les propositions des banques en matière de prêts au logement offrent un taux d’intérêt préférentiel inférieur à 0,8 à 0,9%, ce qui signifie que le taux d’intérêt qui sera appliqué sera un taux préférentiel moins 0,8 à 0,9%. En revanche, les prêts privilégiés aux autres actifs sont basés sur des écarts de 0,75% à 3%, selon la période et le niveau de risque.

Avantages – Très grande flexibilité dans le remboursement anticipé sans commissions, cette formule n’est pas liée à l’IPC et le principal de l’hypothèque n’est donc pas affecté par les modifications de l’indice d’inflation. Ces dernières années, en raison de la forte baisse du taux d’intérêt, il s’agit d’une formule intéressante.

Inconvénients – le potentiel de modification fréquent des taux d’intérêt, entraînant une volatilité des remboursements mensuels. En raison des restrictions imposées par la Banque d’Israël, le pourcentage de financement dans cette formule est limité.

Intérêts fixes non liés:

Dans cette formule, le taux d’intérêt reste fixe pendant toute la durée du prêt et n’est pas lié à l’indice des prix à la consommation. Les remboursements mensuels sont fixes pendant toute la durée de l’hypothèque et le fonds de l’hypothèque diminue chaque mois en fonction du paiement mensuel.

Avantages – remboursements mensuels stables inchangés, le principal de l’hypothèque diminue.

Inconvénients – taux d’intérêts de départ élevés, bénéfique que pour de longues périodes, frais en cas de remboursement anticipé.

Variable à base de prêt à court terme:

Dans cette formule, le taux d’intérêt change chaque année et n’est pas lié à l’IPC. Le taux d’intérêt est déterminé en fonction du prêt à court terme (obligations d’État), majoré d’une marge bancaire. Il existe une très forte corrélation entre le comportement du taux d’intérêt dans cette formule et celui du taux préférentiel.

Avantages – la flexibilité du remboursement anticipé sans commissions, non liée à l’IPC, plus solide que les intérêts principaux.

Inconvénients – exposition au changement de taux d’intérêt.

Prêts liés et libellés en devises dans différentes devises sur la base du taux d’intérêt du LIBOR.

L’intérêt de base sur ces emprunts hypothécaires est basé sur le taux d’intérêt LIBOR déterminé par la British Banks Association et correspond au taux d’intérêt utilisé pour l’octroi de prêts entre les banques. La banque facture au client des intérêts supplémentaires allant au-delà du taux LIBOR. L’intérêt du LIBOR varie tous les quelques mois. Le principal du prêt et le remboursement mensuel sont affectés par les fluctuations des taux de change auxquels ils sont liés. Par conséquent, toute augmentation ou diminution du taux de change entraîne une augmentation ou une diminution du remboursement mensuel et du solde de l’hypothèque.

Avantages – flexibilité maximale pour le remboursement anticipé sans commissions, réduction du capital du prêt et des remboursements mensuels dans le cas où les taux de change diminuent en dessous du taux de change au moment de l’emprunt.

Inconvénients – Variation potentielle des taux d’intérêt due aux variations du taux d’intérêt du LIBOR. Risque d’augmentation du principal de l’emprunt et des remboursements mensuels en raison de la fluctuation des taux de change.

Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire selon n’importe quelle formule?

En général, rien n’empêche de contracter des emprunts hypothécaires sur une formule ou sur plusieurs formules combinées.

A chaque formule ses avantages et ses inconvénients, et il est recommandé de se faire conseiller sur le choix des formules, car, bien qu’il s’agisse en définitive d’une question personnelle qui repose sur un examen des avantages et des inconvénients de chaque formule, des évaluations, de l’attrait et / ou de l’aversion au risque… toutefois, conformément aux directives de la Banque d’Israël, il n’est pas possible d’obtenir une hypothèque à intérêt variable d’un volume supérieur au tiers du montant total du prêt hypothécaire. La raison est la réduction du risque de variation des taux d’intérêt pendant la durée du prêt.

Combien de temps puis-je obtenir un prêt hypothécaire?

La durée de l’hypothèque dépend de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Vous pouvez obtenir une hypothèque pour des périodes courtes ou longues. Conformément aux directives de la Banque d’Israël, il n’est pas possible d’obtenir une hypothèque pour une période supérieure à trente ans.

Puis-je garantir les intérêts promis par la banque?

Les taux d’intérêt changent fréquemment, mais lorsqu’un accord de principe de votre hypothèque vous est accordé, l’intérêt qui vous est proposé vous sera réservé pour une période de 12 jours. Si vous ne remplissez pas les documents nécessaires à l’obtention du prêt dans ce délai, il est possible que le taux d’intérêt change. Il convient de noter que l’engagement de la Banque à un certain taux d’intérêt ne garantit pas les modifications de l’intérêt d’ancrage résultant d’une modification du taux d’intérêt déterminé périodiquement par la Banque d’Israël en ce qui concerne les intérêts variables, et la garantie de la Banque ne concerne que la marge que la Banque perçoit au-dessus de l’intérêt de référence.

Quel est le montant du remboursement mensuel ?

Le montant du remboursement mensuel que l’emprunteur paie est calculé en fonction du montant du prêt et des intérêts et de la période de remboursement en mois. Le montant du remboursement mensuel est composé du montant du prêt initial (principal) et des intérêts du prêt. La méthode de remboursement du prêt est présentée au moyen d’un tableau d’amortissement, qui est un tableau indiquant les étapes de remboursement d’un prêt remboursé par versements. Le calendrier de remboursement est dérivé de l’accord de prêt, de sorte qu’à la fin de la période du prêt, le principal (le montant octroyé sur le prêt) et les intérêts courus sur le prêt seront intégralement remboursés sur la période de remboursement.

Le montant du remboursement mensuel peut être simulé à l’aide de calculatrices hypothécaires dans lesquelles les données de prêt sont saisies: montant du prêt, type et durée du prêt.

Quelle est la différence entre Spitzer et Kapital Fixe?

Il existe deux principaux types de tableau d’amortissement pour le remboursement du prêt: l’un, le tableau Spitzer dans lequel le remboursement est calculé à l’avance, de sorte que le remboursement périodique soit uniforme tout au long de la période et le second est un amortissement de type capital fixe dans lequel le remboursement du capital est fixe durant toute la durée du prêt et le montant des intérêts est dégressif. Dans ce cas, les paiements mensuels diminuent au fur et à mesure lors du remboursement du prêt, car le taux d’intérêt diminue de mois en mois puisqu’il est calculé sur un montant moins élevé.

Qu’est-ce que le prêt « Bullit » / « prêt relais » / le prêt « Grace »?

Dans les prêts « bullit » ou « relais », uniquement les intérêts sont payés mensuellement. A la fin de la période, le capital est payé en un seul versement. Le paiement total de ce type de prêt est plus élevé que dans le cas du remboursement du prêt par versements échelonnés sur la période de remboursement du prêt, car dans ce cas, les intérêts périodiques sont calculés sur le montant total, et pas uniquement sur le montant restant à payer.

Les prêts Grace sont des prêts dans lesquels le paiement du prêt est reporté à une date ultérieure (généralement pour quelques années), tout en continuant à générer des intérêts, ce qui signifie que, dans ce cas également, le paiement total est plus élevé. Ces prêts sont généralement utilisés lorsque l’emprunteur a l’intention de vendre le bien après une période relativement brève ou dans les cas où il est censé recevoir de l’argent d’une autre source pour couvrir le prêt et où l’emprunteur n’est pas intéressé ou incapable de rembourser le principal du prêt.

Qu’est-ce qu’un prêt NON RECOURSE?

Un prêt sans recours est un prêt dans lequel l’emprunteur met en gage un bien déterminé, et en cas de non-remboursement de l’emprunteur, le prêteur ne peut que prendre le bien mis en gage, mais ne peut saisir les autres actifs de l’emprunteur.

  • Quel est le montant du prêt pouvant être obtenu?

Le montant du prêt hypothécaire approuvé pour vous provient de la valeur de l’appartement telle que déterminée par l’expert et/ou du prix d’achat conformément au contrat de vente, selon le montant le moins élevé (ci-après: « la valeur de l’appartement »).

Conformément aux directives de la Banque d’Israël, le pourcentage de financement pour l’achat d’un logement variable est le suivant:

  • Acheteurs du premier appartement – jusqu’à 75% de la valeur de l’appartement.
  • Améliorateurs du logement (qui vend et achète un appartement à la place) – 70% de la valeur de l’appartement.
  • Acheteurs d’un appartement pour investissement – 50% de la valeur de l’appartement.
  • Touriste  – 50% de la valeur de l’appartement.

En outre, il convient de noter que l’approbation de l’hypothèque dépend des données personnelles de chaque emprunteur, en fonction de ses capacités de remboursement basé sur les revenus de la famille.

  • Quelles restrictions sont imposées pour obtenir une hypothèque?
  • Il n’est pas possible d’obtenir un prêt au logement dans lequel le taux de remboursement mensuel dépasse de  50% le revenu mensuel.
  • Il n’est pas possible d’obtenir un prêt à taux variable supérieur à 1/3 du montant total du prêt hypothécaire.
  • Il n’est pas possible d’obtenir un prêt hypothécaire d’une durée supérieure à 30 ans.
  • Le montant du prêt hypothécaire au logement est limité en fonction de la caractérisation de l’acheteur: acquéreurs d’un premier appartement, touriste  et investisseurs.
  • Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez remplir les conditions et critères fixés par la banque ou la compagnie d’assurance auprès de laquelle vous faites une demande de prêt. En règle générale, les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire sont les suivantes:

  1. La capacité de remboursement de l’emprunteur convient au prêt demandé.
  2. Assurance suffisante pour garantir le prêt en mettant en hypothèque le logement acheté.
  3. Le montant du prêt ne doit pas dépasser un certain pourcentage de la valeur de la propriété.
  4. Garant: Dans certains cas, l’emprunteur devra faire appel à des garants ou co emprunteur appropriés approuvés par la banque pour garantir le prêt.
  5. Historique financier en règle de l’emprunteur en matière de respect des précédents prêts.
  • Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt hypothécaire?

Les étapes à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire sont les suivantes:

Obtenir des informations et formuler un plan de financement – il est temps de faire du  »shopping »

Dans un premier temps, il est recommandé de contacter les banques et les compagnies d’assurances pour obtenir des informations sur les options de financement à votre disposition, sur les formules, les types de prêts et d’intérêts, ainsi que sur le reste des conditions. Votre objectif est de créer les meilleures conditions pour vous et de rassembler des données, des connaissances et des informations vous permettant de prendre une décision concernant le type de financement que vous choisissez.

Demande de prêt

Une fois que vous avez reçu les informations dont vous avez besoin, vous allez faire une demande de prêt. Il est possible de soumettre une demande à plusieurs organismes simultanément. La demande doit contenir des informations sur les emprunteurs, l’objet du prêt, les détails du bien, etc.

Présentation des documents

Afin d’approuver le prêt, vous devrez présenter divers documents détaillés ci-dessous.

Examen de la demande de prêt et approbation

Après avoir soumis les documents, la demande sera examinée et, en fonction des données, il sera décidé si le prêt doit être approuvé et dans quelles conditions.

Préparation de documents bancaires et assurances

Après l’accord du prêt, vous devrez signer les documents de prêt, faire signer le vendeur de l’appartement sur divers documents, y compris une demande d’enregistrement d’une notification en faveur de la banque (engagement à enregistrer une hypothèque), la confirmation des vendeurs des sommes reçues de votre part jusqu’à cette date et la permission de débiter votre compte pour les paiements de prêt par prélèvement automatique.

Mise à disposition du prêt à l’emprunteur

Après avoir fourni à la banque les documents requis et enregistré une notification en faveur de la banque, celle-ci délivrera le prêt et effectuera le paiement au vendeur par virement bancaire ou chèque bancaire en faveur du vendeur. Si, au moment du paiement, le vendeur n’a pas encore fourni le certificat de taxe de plus-value et le certificat de la Municipalité pour son inscription au registre foncier, une partie du montant sera transférée sur le compte en fiduciaire de l’avocat du vendeur.

Quels documents sont requis pour l’exécution d’un prêt hypothécaire?

Les types de documents requis varient en fonction de l’institution financière auprès de laquelle vous avez l’intention de contracter le prêt, mais les documents requis sont généralement:

  1. Documents relatifs aux emprunteurs:
  1. Les copies des carte d’identité comprenant les annexes.
  2. Résident étranger – passeport + document d’identification supplémentaire comprenant une photo et des informations d’identification.
  3. 2. Approbation des revenus :
  4. Employés – Trois derniers bulletins de salaire.
  5. Travailleur indépendant – Dernière avis d’imposition fiscale avec l’approbation d’un comptable sur le revenu net de la dernière année.
  6. Un employé qui est une partie intéressée de la société – bulletins de salaire et rapports financiers certifiés de la société.
  7. Certificat des revenus provenant d’autres sources – certificat en fonction du type de revenu, telle que: pension d’invalidité – certificat de l’organisme payeur, loyer – contrat de location, pension alimentaire – copie du jugement, etc.
  8. Non-résidents – conformément aux exigences de l’institution financière.
  9. Relevés de compte:
  10. Les comptes bancaires des emprunteurs des trois derniers mois.
  11. Une copie de chèque du compte bancaire duquel le prêt sera remboursé.
  12. Prêts supplémentaires:

Dans la mesure où des prêts supplémentaires existent, des copies du solde des prêts doivent être fournies.

  1. Reprise d’un prêt d’une autre banque:
  2. Relevés des mouvements hypothécaires au cours des deux dernières années. 
  3. Preuve que le prêt initial a été contracté à des fins de logement.
  4. Documents relatifs à la propriété acquise:
  5. Extrait cadastral.
  6. Contrat d’achat.
  7. Taxe d’acquisition payée
  • Devrais-je acheter une assurance vie?

Oui. Chaque emprunteur est tenu de souscrire une assurance vie relative au prêt et destinée à assurer le remboursement du solde du prêt en cas de décès de l’un des emprunteurs. La police d’assurance peut être contractée auprès de l’une des compagnies d’assurance. La police comporte généralement un certain nombre de conditions destinées à garantir les droits de l’institution financière qui fournit le prêt, y compris un privilège en faveur de la banque en tant que bénéficiaire unique et non récurrent jusqu’à concurrence du solde du prêt réévalué et impayé à la date du sinistre, Un article d’un avis préalable à la Banque de 30 jours avant l’annulation ou le changement de la police;

  • L’appartement doit-il être assuré?

Oui. Dans le cadre du processus d’obtention de l’hypothèque, l’emprunteur doit assurer l’appartement résidentiel qui sert de garantie à un prêt d’assurance immeuble, afin d’assurer l’intégrité et la propriété de la propriété. L’obligation d’assurance s’applique à compter de la date à laquelle le prêt a été consenti et, dans le cas d’un appartement acheté auprès d’un entrepreneur, l’obligation d’assurance s’applique à compter du transfert de possession du bien à l’acheteur. Dans la construction indépendante, l’obligation d’assurance est remplie à compter de la date de réception du formulaire 4. Chaque année, les emprunteurs sont tenus de fournir à la Banque une copie de la police d’assurance. Si aucune police n’est émise, la Banque est habilitée à souscrire une police à ses propres frais et à facturer les emprunteurs. Lorsqu’il s’agit d’un prêt d’une propriété en cours de construction, il faut s’assurer d’une assurance de l’entrepreneur pour la période de construction. La police d’assurance doit comporter un certain nombre de conditions, notamment une couverture en cas de séisme, une clause de privilège en faveur de l’institution financière qui accorde le prêt, l’obligation de corriger un préavis de 30 jours avant le changement et/ou la résiliation de la police d’assurance. Le montant d’assurance du bien immobilier correspondra à peu près à la valeur de la construction (coût de la reconstruction). Une assurance partielle peut exposer les emprunteurs à un état de sous-assurance en cas de sinistre, de sorte que le montant de la compensation d’assurance sera faible et donc il n’est pas recommandé de souscrire une assurance partielle.

  • Quels sont les coûts pour un prêt hypothécaire?

Le coût de l’emprunt comprend, outre le paiement des intérêts, les coûts annexés suivants:

  • Frais de délivrance ou de renouvellement d’un certificat de droit (pour une personne qui demande un certificat de droit).
  • Frais d’ouverture de dossier.
  • Les honoraires de l’expert payés directement à l’expert.
  • Frais d’enregistrement des garanties – tels que l’enregistrement d’un d’avertissement en faveur de la banque, l’enregistrement d’une garantie et d’une hypothèque. Le montant est versé directement à l’auteur.
  • Commissions relatives aux opérations effectuées pendant la durée du prêt, telles que: transfert d’hypothèque, remboursement anticipé, accords sur des privilèges supplémentaires, photocopie et plus.

Pour finir ce tour d’horizon concernant les prêts hypothécaire il faut préciser que de nombreux bureaux offres des services d’accompagnement  dans les démarches auprès des banques tout en vous faisant bénéficier de taux avantageux.

Ces derniers temps certaines agences proposent même des prêts en Israel  garantis par des biens immobiliers situés en France à des conditions intéressantes.

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