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Guide de l’acquisition d’un appartement neuf auprès d’un entrepreneur

L’acquisition d’un appartement neuf représente, en général, une affaire importante dans la vie de tout un chacun, dans laquelle vous, l’acquéreur, investissez une part importante de votre patrimoine. Une appréciation approfondie et une étude minutieuse avant l’achat peuvent vous éviter bien des surprises, des pertes et des déceptions. Le présent guide ne prétend pas remplacer les professionnels, ou apporter toutes les réponses, mais il a pour but de vous aider à accomplir vos premières démarches lors de l’acquisition d’un appartement. Cet article est uniquement informatif.

vous aider à accomplir vos premières démarches lors de l’acquisition d’un appartement

(en hébreu : kablan, signifiant également promoteur) inscrit au registre des entrepreneurs
Demandez à l’entrepreneur de vous présenter immédiatement, dès le début des négociations, une « licence d’entrepreneur » (ou de promoteur) pour l’année en cours et vérifiez que la dite licence est valide et que le projet proposé  correspond au cadre de sa classification professionnelle et financière.

Achetez votre appartement auprès d’un entrepreneur reconnu

Demandez à l’entrepreneur de vous présenter immédiatement, dès le début des négociations, une « licence d’entrepreneur » (ou de promoteur) pour l’année en cours et vérifiez que la dite licence est valide et que le projet proposé  correspond au cadre de sa classification professionnelle et financière

Propriété du foncier et permis de construire

Vérifiez que le foncier sur lequel est construit l’immeuble est la propriété de l’entrepreneur ou qu’il en détient un droit substantiel (droit de bail pour une longue période, contrat etc.) et qu’il n’existe aucune servitude sur le sol, saisie, etc. hormis une hypothèque auprès de la banque finançant le projet. Assurez-vous que l’entrepreneur détient un permis de construire approprié qui a été délivré par l’Autorité locale ou tout au moins en voie d’obtention

Protocole d’accord

Ne signez pas hâtivement un protocole d’accord (en hébreu : zikhrone devarim), pour lequel vous risquez ensuite d’en pâtir. Sachez qu’un protocole d’accord signé légalement a valeur de contrat en tout point, et sa résiliation par vos soins peut susciter des difficultés, comme l’obligation de payer à l’entrepreneur des indemnités de rupture de contrat. De même, la signature d’un protocole d’accord vous lie sur le plan contractuel et réduit vos possibilités de tractations concernant les conditions du contrat. Il n’existe pas de délai légal de rétractation ou de clause suspensive à l’obtention d’une hypothèque prévue par la loi en Israël; et toute clause de ce type doit être signifiée préalablement et par écrit

Signature du contrat

N’oubliez pas ! Il vous sera très difficile de prouver et de réclamer des choses exprimées oralement, si elles ne sont pas indiquées par écrit dans le contrat. Prenez soin que toutes vos demandes de modifications ou de suppléments dans l’appartement soient faites par écrit, dans une annexe au contrat. Dans la mesure du possible, faites en sorte que la demande inclue les prix, les délais d’exécution et la durée autorisée de retard de la livraison de l’appartement, du fait de ces modifications (s’il y en a). Précisez les modalités de paiement; la devise et le type d’indexation s’il y a lieu.


Responsabilité de l’entrepreneur

En vertu du correctif de la loi sur les ventes (appartements) d’août 1990, la responsabilité de l’entrepreneur se subdivise en deux périodes :

  1. Période de vérification – Celle-ci commence à compter de la mise à disposition de l’appartement en faveur de l’acheteur et elle dure d’une année à sept années en fonction de la nature de la malfaçon, tel que détaillé ci-après :
  1. Canalisations incluant le système de chauffage central et les gouttières – deux ans,
  2. Infiltrations d’humidité provenant du toit, des murs et de l’abri – trois ans,
  3. Machines, moteurs et chaudières – trois ans,
  4. Décollement de revêtement dans la cage d’escaliers – trois ans,
  5. Affaissement du dallage au rez-de-chaussée – trois ans,
  6. Affaissement des dallages dans les parkings, les trottoirs, les chemins dans le terrain de l’immeuble – trois ans,
  7. Fissures  dans les murs et les plafonds – cinq ans,
  8. Décollements visibles dans les revêtements extérieurs – sept ans,
  9. Toute autre non-conformité qui n’est pas fondamentale – un an.
  1. Période de responsabilité – période de trois ans à compter de la fin de la période de vérification. Durant cette période supplémentaire, l’obligation de preuve incombe à l’acquéreur de l’appartement.

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