L’appartement coûte cher, l’agent immobilier coupe un coupon, et il est important de rappeler que la taxe d’acquisition est l’une des dépenses les plus importantes lors de l’achat d’un appartement. Quelles sont les tranches d’imposition et comment pouvez-vous économiser des dizaines de milliers de shekels?
Les couples confrontés à l’achat d’un appartement sont conscients que, parallèlement aux lourdes dépenses de rénovation, de transport et d’achat de meubles, ils doivent également verser une lourde somme de plusieurs dizaines de milliers de shekels aux caisses de l’État, sous forme de taxe d’acquisition.
Ce que ces couples ignorent, c’est qu’il existe une grande différence entre les paiements liés à la taxe d’acquisition dans différentes circonstances. Qu’il s’agisse de l’achat d’un appartement résidentiel, d’un appartement pour investissement ou d’un appartement à construire sur un terrain, le montant du paiement peut changer.
Dans les prochaines lignes, nous essaierons de mettre de l’ordre dans la question sur la taxe d’acquisition, ce qui pourrait faire économiser beaucoup d’argent aux personnes sur le point d’acheter un appartement.
En vertu de la loi sur la fiscalité immobilière, toute personne qui achète des droits sur un bien immobilier est tenue de payer la taxe d’acquisition.
Qu’est-ce que la taxe d’acquisition?
Conformément à la loi sur la fiscalité immobilière, quiconque qui acquiert un droit immobilier est obligé de payer la taxe d’acquisition.
Il existe différents taux d’imposition pour ceux qui achètent un seul logement, pour ceux qui achètent des appartements supplémentaires et pour ceux qui achètent des droits sur un terrain vide, même s’il est possible de construire sur le terrain selon la désignation du terrain et les plans qui s’y appliquent.
Combien de taxe faut-il payer pour un seul appartement résidentiel?
Un résident israélien qui achète un appartement résidentiel qui est son seul appartement devra payer une taxe à l’achat en fonction de la valeur de l’appartement. Les tranches d’imposition sont calculées en fonction de la valeur de l’appartement. Le taux d’imposition déterminé uniquement pour cette partie de la valeur doit être payé (voir l’exemple ci-dessous).
| Valeur de l’appartement | Montant de la taxe |
| Jusqu’à 1.664 000 | Exonération d’impôt sur une partie de la valeur jusqu’à ce montant |
| De 1.664 000 jusqu’à 1.974 000 | 3,5% sur cette partie de la valeur |
| De 1.974 000 jusqu’à 5.300 000 | 5 % sur cette partie de la valeur |
| De 5.093 000 jusqu’à 16.978 000 | 10 % sur cette partie de la valeur |
Valable au 31/12/2018
Ainsi par exemple: sur un appartement qui vaut 2.400 000 NIS, dans le cadre du règlement de la taxe, l’acquéreur sera exonéré d’impôt jusqu’à 1.664 000 NIS; il sera tenu de payer une taxe à hauteur de 3.5 % sur toute la plage de la deuxième tranche d’imposition; et une taxe de 5% sur la partie relative du troisième degré.
Si j’acquiert un appartement et que je possède déjà un appartement existant, la taxe d’acquisition que je vais payer augmentera considérablement et débutera à 8%, à partir du premier shekel.
Combien de taxe faut-il payer pour un appartement pour investissement?
Lorsque l’acheteur a un appartement et est maintenant intéressé par l’achat d’un appartement supplémentaire pour investissement, la taxe d’acquisition qu’il devra supporter sera à des taux plus élevés.
| Valeur de l’appartement | Montant de la taxe |
| Jusqu’à 5.095 000 | 8% de la valeur jusqu’à ce montant |
| Plus de 5.095 000 | 10% sur la part de la valeur supérieure à ce montant |
Valable au 31/12/2018
En d’autres termes, si j’achète un appartement et que je possède déjà un appartement existant, la taxe d’acquisition que je vais payer augmentera considérablement et commencera à 8%, à partir du premier shekel (dans le cas de l’achat d’un appartement à des fins d’investissement, il n’existe aucune exonération fiscale comme sur l’acquisition d’un appartement unique).
Selon la jurisprudence, l’avantage fiscal n’est pas destiné à ceux qui souhaitent acheter un appartement pour investir ou à quelqu’un qui possède déjà un autre appartement et qui a un toit convenable.
Le comité d’appel de Haïfa a répondu à l’affaire Alon Breier (v. Hay) 21390-08-12 (Alon Breier c. Directeur de la fiscalité immobilière Hadera):
« L’objet de cette disposition est social, afin de faciliter la tâche à quelqu’un qui souhaite acheter un appartement pour lui-même et sa famille. L’avantage fiscal n’est pas destiné à quelqu’un qui veut acheter un appartement pour un investissement ou à quelqu’un qui possède déjà un autre appartement. »
En pratique, il semble que de nombreux investisseurs ne sont pas impressionnés par la taxe d’acquisition élevée et par leur tarification dans le cadre de l’investissement. Cela est dû au fait qu’ils s’attendent à « justifier » ce montant lors de la vente de l’appartement et qu’ils devront payer des taxes de plus-value.
Cela s’explique par le fait que lors de la vente, la taxe d’acquisition est déduite du paiement de la taxe de plus-value, ainsi que des frais supplémentaires. En d’autres termes, il est possible de « récupérer » la taxe d’acquisition lors de la vente de l’appartement.
Si entre conjoint il y a un accord financier excluant l’appartement des autres biens, il n’entre pas dans les biens communs à partager et sera donc considéré comme un appartement résidentiel unique, uniquement pour le conjoint qui en est propriétaire.
Combien d’impôts un couple devrait-il payer pour l’acquisition d’un appartement si un des conjoints possède déjà un appartement?
La question à cet égard est de savoir si le premier appartement est partagé par les deux parties et y habitent, ou s’il existe une séparation des biens.
Si le couple a un accord financier excluant l’appartement du reste de la propriété, celui-ci n’entre pas dans les biens communs et sera donc considéré comme appartement unique, uniquement pour le conjoint qui en est propriétaire; L’autre conjoint est considéré, au point de vue fiscal, comme non imposable.
En ce qui concerne le calcul du paiement, il convient de prendre en compte la valeur totale de l’appartement, puis de calculer le taux d’imposition qui incombe à chaque conjoint.
Par exemple: si l’appartement n’appartient qu’à l’une des parties –
Le paiement pour le premier conjoint sera calculé comme suit: La valeur de l’appartement en totalité X, le taux de la taxe d’acquisition en tant qu’appartement pour investissement X 50%.
Par contre, le paiement pour l’autre conjoint sera calculé comme suit: La valeur de l’appartement au complet X, le taux de la taxe d’acquisition pour un appartement unique X 50%.
En d’autres termes, l’appartement doit être taxé en fonction de la quote-part de chacune des parties en fonction de sa valeur totale (et non en fonction de sa valeur partielle, ce qui donnera aux parties une exonération d’impôt artificielle), pour ensuite diviser le montant reçu par deux.
La jurisprudence stipule que même une personne qui a acheté un droit sur un appartement appartenant à un groupe d’achat, auprès d’une autre personne qui a acquis ce droit paiera la taxe d’acquisition comme si elle avait acheté un appartement résidentiel.
Combien de taxe devrait payer une personne qui a acheté un droit à un appartement dans un groupe d’achat?
Un groupe d’achat est une association de plusieurs acquéreurs d’appartements réunis dans le but de construire un immeuble d’habitation, puis de le diviser en appartements. Selon l’ancienne version de la loi, une personne qui achète un droit sur un appartement appartenant à un groupe d’achat doit payer une taxe de 6% comme si elle achetait un terrain et non un appartement résidentiel.
Cependant, un amendement à la loi de 2011 compare la question de la taxe d’acquisition entre une personne qui achète un appartement résidentiel et une personne qui achète un droit sur un appartement appartenant à un groupe d’achat.
Dans l’affaire, Ackerman (c. Ackerman et autres V. Directeur de la fiscalité immobilière à Tel-Aviv), il a été fixé que même une personne ayant acheté un droit sur un appartement appartenant à un groupe faisant l’acquisition à une autre personne acquérant un tel droit paierait la taxe à l’achat comme si elle avait acheté un appartement résidentiel.
Selon la jurisprudence, lorsqu’une personne acquiert un droit sur un terrain, ce qui n’inclut pas l’engagement du vendeur de mettre fin à la construction, l’achat sera considéré comme une acquisition de terrain et une taxe d’acquisition de 6%.
Pourquoi le législateur veut-il rendre difficile la tâche de ceux qui souhaitent acheter un appartement à des fins d’investissement et faciliter la tâche à ceux qui achètent un seul appartement ?
Combien de taxe devrait payer une personne qui achète un terrain et s’engage à y construire un appartement?
La jurisprudence stipule que lorsqu’une personne acquiert un droit sur un terrain, qui n’inclut pas l’engagement du vendeur de mettre fin à la construction, l’achat sera considéré comme une acquisition de terrain et une taxe d’acquisition de 6% sera payée.
Toutefois, si l’acheteur dispose d’un plan de construction valide sur le terrain pour la construction d’au moins un appartement résidentiel et qu’un permis de construire sera reçu dans les deux ans à compter de la date d’achat, l’évaluation de la taxe sera modifiée à 5%; Et l’acheteur recevra la différence (soit un sixième du montant payé).
Dans l’affaire Tsion (28030-05-01) a été traitée la question du montant de la taxe d’acquisition à payer pour une personne qui a acheté un terrain avec un bâtiment afin de le démolir et d’y construire un appartement résidentiel à sa place, sans s’engager à achever la construction.
Le comité d’appel a déterminé que, dans ce cas, la propriété serait considérée comme un achat de terrain (aux fins du paiement de la taxe d’acquisition) et non pour un logement. En d’autres termes, le taux d’imposition que le contribuable sera tenu de payer sera de 6%.
Si une personne n’a pas d’appartement, en termes de paiement de la taxe d’acquisition, il est préférable qu’elle achète un terrain sur lequel le vendeur s’est engagé à achever la construction, puisqu’il paiera la taxe à l’achat comme pour un seul logement.
Conclusion importante concernant la taxe d’acquisition
Comme nous l’avons vu, il existe des nuances juridiques concernant la taxe d’acquisition. Les personnes intéressées par l’achat d’un terrain pour y construire un appartement doivent prêter attention à un certain nombre de points:
S’il n’a pas d’appartement: il est préférable, en ce qui concerne le paiement de la taxe d’acquisition, d’acheter un terrain sur lequel le vendeur est tenu de terminer la construction, car il paiera la taxe d’achat foncière comme pour un seul appartement résidentiel.
S’il a un appartement, il est préférable d’acheter un terrain sur lequel le vendeur n’a pas l’obligation de terminer la construction, car il paiera 6% de la taxe à l’achat, qui peut être ajustée à 5% (et non à une taxe de 8% ou 10% comme pour un appartement pour investissement).
En conclusion: le domaine de la fiscalité foncière est très complexe et nécessite des conseils juridiques qui permettront une planification préalable, permettant d’économiser beaucoup d’argent. Avant tout achat de bien immobilier, il est essentiel de se conseiller au d’un Avocat maîtrisant le sujet.
